Legalität & Compliance in Thailand: Strohmann-Konstruktionen, E-Visum und Arbeitsrecht im Fokus

Worum es geht

Die thailändischen Behörden setzen die bestehenden Ausländer- und Immobiliengesetze spürbar konsequenter durch. Reisserische Schlagzeilen schüren oft Panik – eine sachliche Betrachtung zeigt jedoch: Ziel ist Transparenz und die Durchsetzung geltender Regeln, nicht die Vertreibung von Ausländern. Wer von Beginn an auf saubere, legale Strukturen setzt, hat nichts zu befürchten.

Dieser Leitfaden fasst die drei Bereiche zusammen, in denen wir in der Praxis die meisten Fehler sehen: Immobilien, Visum und Erwerbstätigkeit.

1. Immobilien & Firmen: Das Ende unsauberer Nominee-Konstruktionen

Ausländer dürfen in Thailand grundsätzlich kein Land auf eigenen Namen erwerben. Immer wieder wird versucht, dieses Verbot über thailändische Firmen mit Strohmann-Gesellschaftern (sogenannte Nominee Shareholders) zu umgehen. Das ist illegal – und zunehmend riskant.

Die rechtliche Lage

• Keine reinen Papierfirmen: Handelsregister und Grundbuchämter (Land Office) prüfen bei Firmengründungen und Landkäufen vermehrt, ob die Gesellschaft tatsächlich operativ tätig ist und woher das Kapital der thailändischen Mehrheitsgesellschafter (mindestens 51 %) stammt.
• Herkunft des Kapitals: Kann ein thailändischer Gesellschafter nicht nachweisen, woher das Geld für seine Anteile stammt, drohen Strafen nach dem Ausländergeschäftsgesetz (Foreign Business Act) – bis hin zur Auflösung der Firma und zur behördlich angeordneten Veräusserung des Landes.

Legale Alternativen für Auswanderer

• Eigentumswohnung (Condominium, Freehold): Direktes Eigentum auf eigenen Namen ist möglich, solange der Ausländeranteil im Gebäude 49 % der Wohnfläche nicht übersteigt. Das Kaufgeld muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und von der Bank bestätigt werden.
• Pacht (Leasehold): Im Grundbuch eingetragene Pachtverträge sind für maximal 30 Jahre zulässig. Wichtig: Vertraglich vereinbarte Verlängerungsoptionen («30+30+30») sind rechtlich nicht sicher durchsetzbar – insbesondere nicht gegenüber Erben oder einem neuen Eigentümer.
• Nutzungsrechte (Superficies / Usufruct): Dingliche Rechte an Gebäude bzw. an Land und Gebäude, die im Landtitel (Chanote) eingetragen werden. Ein Nutzniessungsrecht (Usufruct) kann zum Beispiel auf Lebenszeit bestellt werden.

2. Visum & E-Visum: Sorgfalt vor der Einreise

Thailand hat die Beantragung von Visa weltweit auf das digitale E-Visum-System umgestellt. Der Gang zur Botschaft entfällt zwar, die Anforderungen an vollständige und korrekte Unterlagen sind aber gestiegen.

• Dokumentenprüfung: Falsche Angaben oder unvollständige Nachweise führen zur Ablehnung des Antrags. Nachträgliche Korrekturen sind oft nicht möglich – dann muss neu beantragt und neu bezahlt werden.
• Digitale Einreisekarte (TDAC): Zusätzlich zum Visum muss vor jeder Einreise die Thailand Digital Arrival Card innerhalb von drei Tagen vor Ankunft ausgefüllt werden – kostenlos und nur auf der offiziellen Seite tdac.immigration.go.th.
• Overstay vermeiden: Das Überziehen der Aufenthaltsdauer wird digital erfasst. Es kostet 500 THB pro Tag (maximal 20'000 THB). Längere Overstays führen zu Wiedereinreisesperren von einem bis zu zehn Jahren – je nach Dauer und danach, ob Sie sich selbst melden oder aufgegriffen werden.

3. Arbeitsrecht: Auch unbezahlte Mithilfe ist Arbeit

Das thailändische Ausländerarbeitsrecht (Foreigners' Working Management Emergency Decree) schützt den lokalen Arbeitsmarkt streng.

• Weite Definition: Als Arbeit gilt jede körperliche oder geistige Tätigkeit – unabhängig davon, ob sie bezahlt wird oder nicht.
• Typische Stolpersteine: Das Aushelfen im Restaurant oder Resort der Partnerin, Renovierungsarbeiten am eigenen Geschäft oder das Betreuen von Gästen gelten ohne Arbeitsbewilligung (Work Permit) als illegale Arbeit. Es drohen Bussen, Ausweisung und Einreisesperren.
• Remote Work: Für Selbständige und Angestellte, die online für Kunden oder Arbeitgeber im Ausland arbeiten, gibt es inzwischen eigene Visa wie das Destination Thailand Visa (DTV). Arbeit für thailändische Kunden oder Firmen ist damit aber nicht erlaubt.

Fazit & Checkliste

• Keine AbkürzungenFür Immobilien und Firmen ausschliesslich unabhängige, qualifizierte Anwälte beiziehen und auf Gefälligkeits-Konstruktionen verzichten.
• Fristen im GriffNach jeder Einreise den Stempel im Pass prüfen, Verlängerungen frühzeitig planen und die TDAC nie vergessen.
• Arbeit sauber trennenPrivate Unterstützung strikt vom Geschäft der Partnerin oder Familie trennen – im Zweifel vorher abklären.

ThaiBridge.ch – Thailand verstehen. Risiken erkennen. Richtig entscheiden.

Stand: 21. Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Behördenpraxis und Gebühren in Thailand ändern sich häufig und werden je nach Amt unterschiedlich ausgelegt. Lassen Sie Ihren Einzelfall immer individuell prüfen.