Worum es geht
Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condominium) in Thailand erfordert genaue Kenntnis der lokalen Gesetze und strenger behördlicher Vorgaben. thaibridge.ch begleitet Sie als unabhängiger Partner durch den gesamten Kauf- und Registrierungsprozess, damit Ihre Investition auf einem rechtlich sicheren Fundament steht.
Wichtig vorab: Land können Ausländer in Thailand grundsätzlich nicht auf eigenen Namen erwerben. Direktes Eigentum (Freehold) ist bei Eigentumswohnungen möglich. Für Häuser kommen nur legale Alternativen wie eingetragene Pacht oder Nutzungsrechte infrage – mehr dazu im Beitrag Recht & Behörden.
1. Due Diligence & Grundbuchprüfung (Title Search)
Vor jeder Anzahlung und jeder Vertragsunterzeichnung muss die rechtliche Situation des Objekts lückenlos geklärt sein.
- Prüfung des EigentumstitelsAbgleich der Eigentumsurkunde direkt beim zuständigen Land Office – bei Eigentumswohnungen der Wohnungstitel (Condominium Title Deed), beim zugrunde liegenden Land der Chanote (Nor Sor 4 Jor).
- Lasten- und RechteprüfungSicherstellen, dass keine Hypotheken, Nutzniessungsrechte (Usufruct), Pachten oder laufenden Rechtsstreitigkeiten eingetragen sind.
- Bauträger- und Verkäufer-CheckPrüfung der Vertretungsbefugnis, der Handelsregisterdaten des Bauträgers bzw. der Identität des Verkäufers sowie bei Neubauten der Baubewilligung.
2. Prüfung der Ausländerquote (Foreign Quota)
Nach dem thailändischen Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) dürfen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche einer Anlage im direkten Eigentum von Ausländern stehen.
- Quoten-BestätigungSchriftliche Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), dass die gewünschte Einheit noch im Ausländer-Freehold übertragen werden kann – vor der Zahlung, nicht danach.
3. Konformer Geldfluss & FETF-Nachweis
Für den Erwerb einer Eigentumswohnung auf Ihren Namen verlangt das Land Office den Nachweis, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde.
- Überweisung richtig strukturierenGenaue Anleitung zur SWIFT-Überweisung von Ihrer Hausbank in der Schweiz, Deutschland oder Österreich – in Fremdwährung und mit dem Zahlungszweck «Kauf einer Eigentumswohnung» samt Einheit und Anlage.
- Bankbestätigung beschaffenEinholen des Foreign Exchange Transaction Form (FETF) bei der thailändischen Empfängerbank. Bei kleineren Beträgen genügt je nach Bank eine schriftliche Eingangsbestätigung. Ohne diesen Nachweis ist die Eintragung als Ausländer-Eigentum nicht möglich.
Typischer Fehler: Geld wird zuerst auf ein thailändisches Privatkonto oder in Baht überwiesen und erst später an den Verkäufer weitergeleitet. Dann fehlt oft der korrekte Nachweis – planen Sie den Geldfluss deshalb vor der ersten Zahlung.
4. Vertragsprüfung & Grundbuch-Registrierung
- Zweisprachiger KaufvertragAbgleich des Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement), damit die thailändische und die deutsche bzw. englische Fassung inhaltlich übereinstimmen – inklusive Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Rücktrittsregeln.
- Kosten- und SteuerrechnungVollständige Aufstellung aller Kosten bei der Übertragung: Übertragungsgebühr (Transfer Fee), Spezielle Unternehmenssteuer (Specific Business Tax) oder Stempelsteuer (Stamp Duty) sowie Quellensteuer (Withholding Tax). Wer welche Kosten trägt, wird im Vertrag vereinbart.
- TerminbegleitungKoordination und Begleitung bei der Eigentumsübertragung und Umschreibung beim zuständigen Land Office.
Hinweis zur Rechtssicherheit
thaibridge.ch ist unabhängiger Prozessbegleiter und Beratungspartner für einen reibungslosen Ablauf vor Ort. Rechtliche Gutachten und die Unterlagen für das Land Office werden in Zusammenarbeit mit geprüften, deutsch- oder englischsprachigen Anwälten in Thailand erstellt.
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Wir prüfen Ihr Vorhaben, bevor Geld fliesst – und begleiten Sie bis zur Eintragung im Land Office.
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Stand: 5. November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Gebühren und Behördenpraxis in Thailand ändern sich häufig und werden je nach Land Office unterschiedlich ausgelegt. Lassen Sie Ihren Einzelfall immer individuell prüfen.
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